Zwischen Graal-Müritz und Zingst vermieten unzählige Gastgeber Ferienwohnungen und Häuser, vom Einzimmerapartment bis zum Reetdachhaus. Die meisten von ihnen sind auf den großen Portalen vertreten, und das ist auch richtig so: Dort suchen viele Gäste zuerst.
Die Kehrseite kennt jeder Vermieter. Jede Buchung über ein Portal kostet Provision, oft im zweistelligen Prozentbereich, und der Kontakt zum Gast läuft über die Plattform. Dieser Beitrag zeigt, wie eine eigene Website das ändert und worauf Sie dabei achten müssen.
Was eine Direktbuchung tatsächlich spart
Rechnen Sie einmal mit Ihren eigenen Zahlen. Nehmen Sie den Umsatz der letzten Saison, der über Portale kam, und den Provisionssatz aus Ihrem Vertrag. Das Ergebnis ist der Betrag, den Sie jedes Jahr für Vermittlung zahlen.
Niemand holt alle Buchungen auf die eigene Seite. Aber schon wenn ein Teil der Stammgäste und Weiterempfehlungen direkt bucht, ist der Effekt spürbar. Gerade Gäste, die im Vorjahr zufrieden waren, suchen beim zweiten Mal oft gezielt nach dem Namen Ihres Hauses. Finden sie dann nur den Portaleintrag, buchen sie dort.
Dürfen Sie auf der eigenen Seite günstiger sein?
Ja. Der Bundesgerichtshof hat 2021 entschieden, dass Booking.com Hotels nicht verbieten durfte, auf der eigenen Website niedrigere Preise anzubieten als auf dem Portal (Beschluss vom 18. Mai 2021, KZR 66/17). Seit 2024 ist Booking.com zudem nach dem Digital Markets Act der EU als sogenannter Torwächter eingestuft, der solche Paritätsklauseln EU-weit untersagt.
Für Sie heißt das: Ein kleiner Preisvorteil, ein Frühbucherangebot oder ein Bonus wie das kostenlose Brötchenpaket am Anreisetag ist auf der eigenen Seite erlaubt. Prüfen Sie trotzdem Ihre aktuellen Verträge mit allen Portalen, die Bedingungen unterscheiden sich.
Was auf eine gute Gastgeber-Website gehört
Gäste wollen in kurzer Zeit drei Dinge wissen: Wie sieht es aus, ist es frei, und was kostet es? Alles, was diese Fragen schneller beantwortet, bringt Buchungen.
- Eigene, helle Fotos von jedem Raum, vom Außenbereich und vom Weg zum Strand
- Ein Belegungskalender, der mit den Portalen abgeglichen ist
- Ein Gesamtpreis, der ohne Rechnen verständlich ist
- Lage und Entfernungen: Strand, Bäcker, Bodden, Radweg
- Eine einfache Anfrage oder Buchung, die auf dem Handy funktioniert
- Hausregeln, Anreise, Haustiere, Parkplatz und Kurabgabe auf einen Blick
Portale und eigene Seite gemeinsam nutzen
Die eigene Website ersetzt die Portale in den seltensten Fällen. Sie ergänzt sie. Damit keine Doppelbuchung entsteht, gleicht ein Kalender die Belegung ab. Die großen Plattformen bieten dafür Kalenderexporte im iCal-Format an, bei mehreren Objekten lohnt sich ein Channel-Manager.
Eine sinnvolle Arbeitsteilung sieht so aus: Neue Gäste finden Sie über das Portal. Wer einmal bei Ihnen war, bekommt bei der Abreise eine Karte oder E-Mail mit dem Hinweis auf Ihre Website und das Angebot für das nächste Jahr. So wandern Stammgäste Schritt für Schritt zur Direktbuchung.
Rechtliches, das oft vergessen wird
Eine Buchungsseite ist ein Vertragsweg mit Verbrauchern. Ein paar Punkte gehören deshalb von Anfang an dazu.
Gesamtpreis nach Preisangabenverordnung
Pflichtige Nebenkosten wie die Endreinigung gehören in den angezeigten Preis. Ein niedriger Übernachtungspreis mit der Reinigung im Kleingedruckten ist nicht zulässig.
Kein Widerrufsrecht, aber klare Stornoregeln
Bei Unterkünften für einen festen Zeitraum besteht kein gesetzliches Widerrufsrecht (§ 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB). Umso wichtiger sind verständliche Stornobedingungen, die vor der Buchung sichtbar sind.
Impressum und Datenschutz
Wer gewerblich vermietet, braucht ein Impressum nach § 5 Digitale-Dienste-Gesetz und eine Datenschutzerklärung, die zum tatsächlichen Formular und Kalender passt.
Barrierefreiheit nach BFSG
Das BFSG verlangt seit Sommer 2025 barrierefreie Buchungswege für Verbraucher. Wer als Dienstleister unter zehn Mitarbeitende hat und nicht mehr als zwei Millionen Euro im Jahr umsetzt, gilt als Kleinstunternehmen und fällt nicht darunter. Wer mehrere Objekte mit Personal betreibt, sollte das prüfen lassen.
Was eine solche Website kostet
Für eine einzelne Wohnung mit Anfrageformular und guter Auffindbarkeit im Ort rechnen wir in der Regel mit 2.900 bis 4.900 € netto. Mehrere Objekte mit Belegungskalender und eigener Buchungsstrecke beginnen bei etwa 7.900 €. Die genaue Zahl hängt von Umfang, Fotos und Technik ab.
Ob sich das rechnet, sehen Sie an der Provision, die Sie im Jahr zahlen. Liegt sie über dem Preis der Website, ist die Frage eigentlich schon beantwortet.